Hvad er dit hus værd? Han vil fortælle dig

Eric Schutzendorf fra Pinellas County ejendomsvurderingskontor kender et overlegent hus, når han ser det.

Altaner, stukbeklædning omkring vinduer og et tegltag af ler vil alle tilføje værdi til en ejendom. Et hus med en perfekt firkantet form og 'ikke nok i gang' med vægvinklerne anses for at være fremragende - en grad ned fra overlegen, sagde Schutzendorf, da han kørte gennem et kvarter i det gamle nordøstlige område i St. Petersburg, Fla.

Schutzendorfs job giver sig selv en vis subjektivitet, men de fleste aspekter af det er baseret på objektiv observation og konsistens - en ny pool i jorden vil tilføje værdi til en ejendom, plæneskulpturer vil ikke. Hvis et træterrasse i midten af ​​en gård måler mindre end 100 kvadratmeter, er det ikke inkluderet i den vurderede værdi.

Selvom deres vurderinger i vid udstrækning er baseret på en liste, spiller amtslige vurderingsmænd en væsentlig rolle i en boligejers liv. De bestemmer en ejendoms værdiansættelse, som igen bruges til at beregne ejendomsskatter. Deres resultater kan betyde et sundt løft i egenkapitalen for boligejere, hvilket kan være gode nyheder, når det er tid til at anskaffe sikrede lån ved at beholde et aktiv som sikkerhed.

Men efterhånden som en boligs vurderede værdi stiger, stiger ejendomsskatterne også, hvilket efterlader nogle boligejere, der kæmper med at betale - og ivrige efter at give taksatoren skylden. Det har været et særligt ømtåleligt emne i de senere år, da Floridas overhedede ejendomsmarked har øget skatter og forsikringspriser med gigantiske spring.

'Du er ikke hr. Populær, når du gør dette,' sagde Schutzendorf, 28.

Opgaven med at sætte en værdi på Pinellas Countys 513.000 ejendomsparceller er endnu mere udfordrende, når man tænker på, at det er den tættest udviklede i staten, sagde Ron Anderson, amtets stedfortræder for vurderinger. Florida, der er hjemsted for et af de mest konkurrenceprægede ejendomsmarkeder i landet, har love, der begrænser værdistigningen til 3 procent om året for en husmandsejendom – en boligejers permanente primære bolig – og en husstandsfritagelse, der giver ejendomsejere en 25.000 kroner skattefordel, der indregnes i boligens skattepligtige værdi.

Schutzendorf kom til at arbejde for Pinellas County i 2002 med erfaring som landinspektør og en sociologigrad fra Florida State University, hvor han også fik et certifikat i byplanlægning. De fleste taksatorer ansat i de senere år har universitetsgrader, sagde Anderson, og gennemfører flere måneders træning, før de arbejder i marken.

Men en vurderingsmands øje for ejendom er virkelig finpudset på jobbet, hvor de lærer at lave udskiftning af Windows og en hurtig opgørelse over, hvad der har sand værdi, og hvad der ikke gør - ting, der ofte overrasker boligejere.

Et åbent område dækket med et tag har værdi; tagrender gør ikke. En nyhedspostkasse formet som en delfin har ingen værdi; storm skodder gør. Karnapper, der rager ud fra siden af ​​et hus, er udelukket fra optagelserne af huset, medmindre de strækker sig til gulvet.

Taksatorkontorets rolle er ikke at forme markederne, men at reagere på dem. Schutzendorf træder ikke ind, før en ejendom er solgt, så han siger, at hans meninger om en ejendoms markedsværdi ikke betyder noget. Han sagde, at folk, der kommer til Florida fra ejendomsmarkeder som Californien, kan være villige til at betale meget mere for en ejendom end amtets vurderede værdi.

“Fyren fra Californien synes, han får en god handel; fyren, der sælger huset, får en god handel,' sagde Schutzendorf. 'Så længe begge mennesker er glade.'

Det forhindrer ikke venner i at spørge hans mening om ejendom og finansiering. Det meste af tiden fortæller han dem, at han ikke er rustet til at give dem et svar, medmindre han er foran en computer, men han vil råde folk med realkreditlån til at sætte flere penge i spærret og kontakte deres forsikringsselskaber. På den måde, når skatte- og forsikringsregningerne stiger, vil de ekstra penge i spærret holde månedlige betalinger fra at snige sig op, sagde han.

Selvom det ikke er hans opgave at vejlede Sankt Petersborgs boligmarkeder, er Schutzendorf opmærksom på ejendomstendenser. Han vil gennemgå 3.033 ejendomme i år ud af 9.000 i område 8, hans sektion i det nordøstlige St. Petersborg, der strækker sig fra Fifth Avenue Northeast til 54th Avenue Northeast og fra Tampa Bay til First Street North.

At kende tendenserne giver ham også mulighed for at få øje på huse, der ville sælge hurtigt. Folk leder virkelig efter store åbne verandaer, sagde Schutzendorf, mens de kørte mod centrum. Han pegede på et hus i bungalowstil til en værdi af omkring 400.000 dollars, der 'ikke ville være en stor sag på papiret' på grund af dets enkle rektangulære layout. Dens funktioner signalerer imidlertid en 'gammel Florida-appel', der er meget populær - stor veranda, perlebord, buede døråbninger.

Schutzendorf sagde, at hans job hovedsageligt handler om nøjagtighed og konsistens, men han har også brug for dygtighed til at håndtere ejendomsejere, der ser ham som synderen bag stigende skatteregninger.

Vurderingsmandens kontor har ikke styr på skattesatserne, kun værdiansættelsen. Folk bliver overraskede over at finde ud af, hvor meget værdi deres ejendomme har, og så bliver de frustrerede over skattetrykket.

Schutzendorf deler detaljer om sin egen ejendom for at forsikre beboerne i sit område om, at han kan sympatisere med dem. Han betaler $3.000 om året i ejendomsskat for det $175.800 hjem i Seminole, han deler med sin kone.

Da han møder ejendomsejere med fast indkomst, som ikke kan følge med deres ejendomsskatter eller forsikringsudbetalinger, sagde han, at alt, hvad han kan gøre, er at lytte.

'Jeg kan ikke gøre noget ved det, men i det øjeblik står jeg over for alt, hvad der er galt med deres ejendom,' sagde Schutzendorf.

I august får ejendomsvurderingerne travlt med at forsvare deres vurderinger. Truth in Millage-meddelelser, eller TRIM, sendes til ejendomsejere med besked om deres ret til at indgive en begæring til Value Adjustment Board, hvis de er uenige i deres værdiansættelse.

Anderson sagde, at der har været mellem 1.200-1.700 andragender i de seneste år. Ejendomsejere, der er utilfredse med bestyrelsens afgørelse, kan anlægge sag, selvom de ikke behøver at indgive en begæring, før de anlægger sag. Typisk er der 20 til 30 om året i Pinellas County.

Det kan være stressende for husejere at få nogen til at gå ind i din ejendom og træffe domme. Anderson sagde, at især siden den 11. september 2001 er folk 'meget bekymrede', så taksatorer viser amtsskilte på deres biler og efterlader altid hængemærker på dørene til de huse, de besøger.

Schutzendorf sætter nogle yderligere grundregler for sig selv. Han betragter sig selv som en stor fyr - 6-fod-2, 230 pund - så han træder tilbage fra en dør efter at have banket på den for at sikre sig, at han ikke trænger nogen. Han fløjter altid, inden han åbner en låge – der kan være en hund – og er omhyggelig med at lukke den igen, når han går. Hvis et barn er alene hjemme, vil han sandsynligvis efterlade et hængemærke og komme tilbage senere.

Hjemmebesøgene Schutzendorf foretager denne sommer er for at dobbelttjekke nøjagtigheden af ​​amtsregistre.

Han måler væggene i boliger og leder efter funktioner som terrasser, dæk og pools. Tilføjelse af en pool kan øge et hjems værdi med $15.000 til 21.000, men den værdi holder ikke over tid, da poolen forringes.

Hvis han ser fliser eller andet byggemateriale på ejendommen, kan han spørge om nylige ombygninger. Hvis en ejendomsejer ombygger et køkken, indgives en tilladelse til byen, og Schutzendorf bliver bedt om at gennemgå det. Han vil spørge, om bordpladerne er solide, om skabene er massivt træ eller træfiner, og han vil udelade apparater.

Schutzendorf sagde, at hans job har lært ham at være en mere flittig ejendomsejer. Hans bedste råd er at få så mange oplysninger som muligt om din ejendom, herunder byggematerialet og hvad skatter og forsikringer koster.

'Jo mere du ved, jo bedre har du det,' sagde Schutzendorf.

Tilbage til “Nordøst” | Tilbage til “On the Beat” | Tilbage til Poynter Summer Fellows hovedside